Zvýšení nájemného je pro mnoho pronajímatelů nezbytným krokem. Dlouhodobé nezvyšování nájemného vede ke ztrátě reálné hodnoty příjmů, zatímco náklady na energie, údržbu a opravy stoupají. Česká legislativa však striktně vymezuje, kdy a za jakých podmínek můžete výši nájmu upravit. Tento článek vám přehledně vysvětlí pravidla, zákonné limity i osvědčené tipy, jak na zvýšení nájemného bez konfliktů s nájemníkem.
📎 Doporučujeme také článek:
🔗 Nastavení výše nájmu: 6 kroků pro férové nájemné
Proč a kdy je vhodné zvyšovat nájemné
Zvýšení nájemného může být na místě v několika situacích:
- 💡 Zvýšení cen energií a služeb – Pokud stoupnou zálohy za teplo, vodu nebo elektřinu, měl by tomu odpovídat i nájem.
- 📈 Růst tržního nájemného v lokalitě – Ceny pronájmů rostou rychle zejména ve větších městech.
- 🏦 Vysoká inflace – Hodnota peněz klesá, což snižuje reálný výnos z pronájmu.
- 🛠️ Rekonstrukce či technické zhodnocení bytu – Např. nová koupelna, zateplení, výměna oken.
- ⌛ Nájemné nebylo dlouhodobě upraveno – Desítky pronajímatelů stále inkasují nájmy hluboko pod tržní úrovní.
Občanský zákoník však stanovuje limity: zvýšení max. 1× ročně, a to nejvýše o 20 % během tří let, pokud se nedohodnete jinak. Každé zvýšení nájemného proto musí být pečlivě připravené a podložené.
Zvýšení nájmu dohodou nebo jednostranně
✍️ Písemná dohoda
Ideální je uzavřít písemný dodatek ke stávající nájemní smlouvě, kde bude uvedena nová výše nájemného a datum účinnosti. Dohoda je nejrychlejší a nejméně konfliktní cestou ke zvýšení nájemného.
📨 Jednostranný návrh
Pokud se s nájemcem nedohodnete, můžete zvýšení navrhnout jednostranně – v souladu s § 2249 občanského zákoníku. Návrh musí být:
- písemný,
- doručený nájemci,
- věcně a právně správně formulovaný,
- v souladu s limitem max. 20 % za 3 roky.
Nájemce má poté 2 měsíce na vyjádření. Pokud nesouhlasí, můžete do 3 měsíců od odmítnutí navrhnout určení nájemného u soudu.
Co musí obsahovat návrh na zvýšení nájmu
Správně sestavený návrh musí obsahovat:
- 🧾 Údaje o nájemci a pronajímateli
- 🏠 Adresu pronajímané jednotky
- 💰 Stávající a navrhovanou výši nájemného
- 📅 Datum účinnosti změny
- 📊 Odůvodnění zvýšení
- ⚖️ Výzvu k vyjádření a poučení o právu odmítnutí
✉️ Příklad:
Navrhuji zvýšit nájemné za byt č. 2, ul. Komenského 12, Brno, z 9 500 Kč na 10 900 Kč měsíčně, a to od 1. 10. 2025. Důvodem je růst tržního nájemného v dané lokalitě dle údajů z portálu cenovamapa.org.
Limity a inflační doložka ve smlouvě
Bez dohody lze zvyšovat nájemné pouze 1× ročně, max. o 20 % za poslední 3 roky. Jakákoli vyšší částka je neplatná.
Pokud ale máte ve smlouvě tzv. inflační doložku, můžete nájemné zvyšovat automaticky podle inflace, obvykle vyhlášené Českým statistickým úřadem. Stačí nájemce písemně informovat.
📌 Sledujte oficiální data na czso.cz.
Inflační doložka je velmi účinným nástrojem pro dlouhodobé nájemní vztahy. Chrání příjem pronajímatele a přitom zachovává transparentní pravidla pro nájemce. Pokud plánujete nájemní smlouvy na dobu delší než jeden rok, doporučujeme ji vždy do smlouvy zahrnout.
Co když nájemník nesouhlasí?
Pokud návrh odmítne nebo nereaguje, máte 3 měsíce na podání žaloby k soudu. Ten posoudí:
- místní cenovou hladinu,
- technický stav bytu,
- dostupnost podobného bydlení,
- oprávněnost navýšení.
Pokud návrh k soudu nepodáte, ztrácí platnost a celý proces musíte opakovat.
Ve většině případů je však výhodnější se s nájemníkem pokusit o dohodu. Soudní řízení bývá zdlouhavé, stresující a nejisté. Dobře připravený návrh, podpořený daty a férovým přístupem, často vede k dobrovolnému přijetí nové výše nájemného.
Zvýšení nájmu po rekonstrukci
Po modernizaci nebo opravách bytu může být zvýšení nájemného legitimní, ale opět platí pravidlo:
- 📎 vše písemně a se souhlasem nájemce
- 📐 odůvodnění na základě investičních nákladů
Typické případy:
- výměna rozvodů elektřiny
- nová kuchyňská linka
- zateplení objektu
- rekonstrukce koupelny či WC
K navýšení dochází většinou formou dohody – pronajímatel informuje nájemce o investici a navrhne nové nájemné. Pokud je navýšení rozumné a investice zjevná, nájemníci často souhlasí. I zde je důležité zdůvodnit zvýšení nájemného srozumitelně a transparentně.
🛠 Praktické tipy pro zvýšení nájemného
- 🔍 Zjistěte tržní nájemné v lokalitě:
- 🧾 Připravte návrh písemně a srozumitelně
- 📬 Komunikujte včas – ideálně alespoň 2 měsíce před plánovaným zvýšením nájemného
- 📈 Využijte data ČSÚ – např. meziroční inflaci
- 🤝 Pokuste se nejprve o dohodu – šetří to čas i nervy
- ⚖️ V případě sporu jednejte důstojně a dle zákona – vyplatí se to i před soudem
Závěr: Zvyšování nájmu se nebojte – když víte jak
Zvýšení nájemného není zakázané ani složité, pokud znáte pravidla a jednáte v souladu se zákonem. Dobrá komunikace a férový přístup vedou často k dohodě bez nutnosti právních kroků. Pokud své kroky navíc opřete o data a jasná pravidla, může být zvýšení nájemného plně obhajitelné a legitimní.
Pokud si nejste jisti, jak navýšení správně připravit, obraťte se na tým KeyHouse.cz – pomůžeme vám nastavit vše správně, profesionálně a efektivně.