Vlastnictví nájemního (činžovního) domu přináší nejen investiční potenciál, ale i řadu povinností, které jsou stanoveny zákony a vyhláškami. Rok 2025 nepřináší revoluční změny, ale klade důraz na důslednost, evidenci a aktuálnost dokumentace. Níže uvádíme přehled nejdůležitějších zákonných povinností, které by žádný vlastník nemovitosti neměl opomenout.
1. Technický stav a bezpečnost
Povinnost: Udržovat dům ve stavu, který neohrožuje zdraví, bezpečnost ani životní prostředí.
Opírá se o:
- Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.)
- Stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.)
- Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby
Vlastník by měl provádět pravidelné prohlídky technického stavu nemovitosti, řešit havarijní situace neprodleně a reagovat na oznámení nájemníků o závadách.
2. Pravidelné revize a kontroly
Povinnost: Zajišťovat předepsané revize elektroinstalací, plynu, komínů, výtahů, hasicích přístrojů a dalších technických zařízení.
Doporučení: Vést přehlednou dokumentaci a sledovat termíny (viz náš článek o revizích). Zapojení odborné správcovské firmy nebo systémového nástroje výrazně usnadní plnění této povinnosti.
3. Vyúčtování služeb
Povinnost: Každoroční vyúčtování služeb spojených s užíváním bytů – do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, vypořádání do 4 měsíců od doručení.
Opírá se o:
- Zákon č. 67/2013 Sb. (tzv. zákon o službách)
Poznámka: Přesnost vyúčtování přispívá k důvěře mezi nájemníkem a vlastníkem. Doporučujeme využívat digitální nástroje pro evidenci a komunikaci.
4. Oznamovací a evidenční povinnosti
- Hlášení změn počtu osob obci (poplatky za komunální odpad)
- Evidování nájemních smluv, evidenčních listů, předávacích protokolů
- Vedení domovní knihy (nepovinné, ale vhodné pro kontrolu obsazenosti a historie nájemníků)
Pravidelná aktualizace a archivace těchto dokumentů zjednodušuje případné kontroly a vymáhání práv.
5. Požární ochrana
Povinnost: Zajistit vybavení domu dle požadavků požárních předpisů (např. hasicí přístroje, hydranty, únikové cesty) a jejich pravidelné kontroly.
Opírá se o:
- Zákon č. 133/1985 Sb., o požární ochraně
Vlastníci často podceňují pravidelnost kontrol nebo řádné označení únikových cest. Případná kontrola HZS může odhalit závažné nedostatky.
6. GDPR a ochrana osobních údajů
Povinnost: Pokud vlastník zpracovává osobní údaje nájemníků (nájemní smlouvy, kamerové záznamy, e-maily), musí mít zpracováno základní GDPR opatření.
Opírá se o:
- Nařízení (EU) 2016/679 – GDPR
Příklad: Pokud dům využívá kamerový systém, měl by být zpracován interní GDPR záznam činností a vhodně označeno monitorované místo.
7. Zákaz diskriminace
Povinnost: Při pronajímání bytů nelze uplatňovat diskriminační podmínky (např. dle etnického původu, věku, pohlaví, víry atd.).
Opírá se o:
- Antidiskriminační zákon (zákon č. 198/2009 Sb.)
V inzerátech ani v osobní komunikaci nesmí být projevy, které by mohly znamenat nepřímou nebo přímou diskriminaci – i opatrná formulace může být vyhodnocena jako nepřípustná.
TIP: Vlastnictví nájemního domu znamená odpovědnost nejen vůči nájemníkům, ale i vůči státu a úřadům. Pokud si chcete být jisti, že máte všechny povinnosti pokryté a nehrozí vám pokuty nebo zbytečné náklady, obraťte se na odbornou správu.
Společnost KeyHouse zajišťuje technickou i administrativní správu činžovních domů v souladu s platnou legislativou. Kontaktujte nás a zjistěte, jak vám můžeme pomoci.